La SCI est l’une des structures qui offrent une flexibilité et une sécurité accrue à tous les investisseurs immobiliers. Avant de se lancer, ces derniers doivent comprendre son mode de fonctionnement. Comment se présente réellement une SCI ? Qui la compose ? Quelles sont les différentes formes de SCI ? Cet article répond à toutes vos interrogations.
SCI : définition et principes clés
Une SCI ou société civile immobilière est une forme juridique d’entreprise qui permet à une ou à plusieurs personnes de détenir et de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. Introduite pour la première fois dans le Code civil français en 1967, d’après la loi du 28 décembre 1966, la SCI est devenue un moyen populaire qui permet aux Français de se créer un patrimoine immobilier.
Contrairement aux autres formes d’investissement, la SCI profite d’une plus grande flexibilité dans la gestion des parts. En effet, lors de sa création, les associés peuvent librement fixer le montant du capital en fonction de leurs ressources, car aucun fond minimum n’est imposé. De plus, la création d’une SCI permet de profiter de nombreux avantages fiscaux, entre autres :
- Les impositions sur les bénéfices ;
- L’exonération des plus-values ;
- La déduction des charges de gestion ;
- La facilitation de la transmission du patrimoine.
En cas de déficit, les pertes peuvent même être reportées sur les bénéfices futurs de la société ou imputées sur les revenus des associés. Cette souplesse aide ainsi ces derniers à mieux gérer les éventuelles fluctuations du marché immobilier.
Quels sont les éléments constitutifs d’une SCI ?
La SCI se compose de plusieurs éléments. Chacun d’eux aide à définir la structure de la société et joue un rôle essentiel dans le bon fonctionnement de celle-ci.
Les associés
Toute personne qui participe à la constitution d’une SCI peut faire partie des associées. Cela peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale telle qu’une société. En fonction de la forme de la SCI, les associés peuvent être membres d’une même famille, des amis, des partenaires commerciaux, ou des investisseurs immobiliers professionnels. Parallèlement, la loi ne fixe aucune limite sur le nombre d’associés qu’une SCI peut détenir.
Les associées d’une SCI disposent de certains droits et avantages : participation aux décisions collectives et assemblées générales, profits sur les bénéfices distribuables, allègement des charges, protection du patrimoine, etc. En cas de dettes de la SCI, les associés doivent supporter une certaine responsabilité financière afin de couvrir les pertes engendrées par la société immobilière.
Le gérant
Le gérant d’une SCI est la personne choisie par les associés pour assurer la direction de la structure et pour la représenter vis-à-vis des tiers. Il s’occupe de la gestion des affaires courantes sur le plan administratif et financier : comptabilité, tenue des registres, recherche de locataires, négociation des baux, gestion des travaux, etc. Le gérant peut également être investi du pouvoir de prendre des décisions au nom de la SCI, conformément aux dispositions des statuts.
Pour réaliser toutes ses missions, le gérant de la SCI doit respecter scrupuleusement les règles légales et les obligations fiduciaires envers la SCI ainsi que ses associés, sous peine d’être poursuivi en justice.
Le capital social
Le capital social représente les ressources financières apportées par les associés à la SCI. Comme cette forme d’entreprise n’est pas soumise à un capital social minimum, les associés ont la liberté de déterminer ce montant selon leurs ressources. Le capital social se compose d’apports en numéraire (espèces) ou d’apports en nature (biens immobiliers).
L’augmentation ou la diminution du capital social d’une SCI doit être votée lors d’une assemblée générale. Pour disposer d’une légitimité, le montant convenu par les associés doit impérativement être mentionné dans les statuts de la SCI et faire l’objet d’une évaluation de la part d’un expert-comptable ou d’un notaire.
Les biens immobiliers
Les biens immobiliers constituent l’actif principal d’une SCI. Cela peut s’agir d’un ou de plusieurs immeubles d’habitation, des locaux commerciaux, des terrains ou des biens spécifiques (propriétés agricoles, châteaux, etc.). Lors de la création de la SCI, les associés offrent ces biens immobiliers. Ils peuvent également faire l’objet d’une acquisition ultérieure. Leur gestion locative, leur entretien et leur valorisation reviennent au gérant.
Afin de faire partie d’une SCI, un bien immobilier doit être libre de toute hypothèque, de charge ou de toute forme de restriction qui pourrait empêcher un transfert ou une exploitation.
Les statuts
Les statuts constituent le contrat de base qui régit les règles de fonctionnement d’une SCI. Au moment de sa création, une SCI peut adopter deux formes de statuts : le statut type et le statut sur mesure. Toutefois, les associés peuvent modifier le statut de la SCI selon leurs besoins, en respectant les procédures légales et les exigences spécifiques prévues par la loi.
Les statuts doivent contenir des informations essentielles telles que :
- La dénomination sociale de la SCI ;
- L’objet ;
- L’identité des associés ;
- La répartition des parts sociales ;
- Les règles de gestion et les pouvoirs des associés ;
Ils doivent aussi prévoir des dispositions spécifiques pour la transmission des parts sociales et pour la distribution des bénéfices.
Quelles sont les différentes formes de SCI ?
Compte tenu de ses objectifs et de la qualité de ses associés, une SCI peut prendre plusieurs formes. La plus courante est la SCI à capital fixe. Le capital social de ce modèle est déterminé à l’avance et ne peut être modifié sans formalités spécifiques. Offrant une certaine stabilité financière, cette forme juridique convient particulièrement aux associées qui souhaitent maintenir un cadre financier plus prévisible.
Pour les associés qui aspirent à une gestion plus souple et qui désirent faciliter la transmission de leur patrimoine, ils peuvent s’engager dans les variétés de SCI comme :
- La SCI à capital variable ;
- La SCI familiale ;
- La SCI professionnelle.
Chaque forme de SCI présente des avantages et des inconvénients sur l’aspect gestionnaire, fiscal et de la transmission du patrimoine. Avant d’opter pour la société immobilière la plus adaptée, les associés doivent prendre en compte leurs besoins et leurs objectifs. Cependant, il est important de bien se renseigner auprès d’un professionnel du droit et de la fiscalité avant de créer une société civile immobilière.
Pour en savoir plus sur la création d’une SCI, n’hésitez pas à consulter la page https://www.compte-pro.com/category/creer-une-sci